Sprzedający znalazł kupca, strony uzgodniły cenę, a do podpisania aktu notarialnego pozostało kilka tygodni. W takiej sytuacji często pojawia się propozycja podpisania umowy przedwstępnej i wpłacenia części pieniędzy. Na pierwszy rzut oka dokument może wydawać się prosty: dane stron, adres mieszkania, cena, termin sprzedaży i podpisy. W praktyce właśnie na tym etapie podejmowane są decyzje, które mogą mieć duże znaczenie, jeżeli transakcja nie przebiegnie zgodnie z planem.

Problemy pojawiają się chociażby wtedy, gdy kupujący nie otrzyma kredytu, sprzedający zmieni zdanie, w księdze wieczystej pojawi się nowy wpis albo jedna ze stron nie zdąży przygotować wymaganych dokumentów. Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna powinna więc określać nie tylko to, że strony zamierzają sprzedać i kupić nieruchomość, ale również zasady postępowania w mniej korzystnych scenariuszach.

Co powinna określać umowa przedwstępna?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy. Przy sprzedaży mieszkania, domu czy działki podstawą będzie zatem prawidłowe wskazanie nieruchomości i ustalenie ceny. W praktyce warto jednak opisać znacznie więcej.

Znaczenie mogą mieć termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty ceny, stan prawny nieruchomości, termin jej wydania, obowiązki związane z dostarczeniem dokumentów czy zasady rozliczenia wcześniej przekazanych pieniędzy. Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, należy również zastanowić się, co nastąpi w przypadku odmowy finansowania przez bank.

Zadatek i zaliczka – podobna wpłata, inne konsekwencje

W potocznym języku pojęcia zadatku i zaliczki bywają stosowane zamiennie. Przy transakcji wartej kilkaset tysięcy złotych takie podejście może jednak prowadzić do poważnego nieporozumienia.

Znaczenie ma jednak zawsze konkretna treść dokumentu. Przepisy dotyczące zadatku pozwalają stronom uregulować pewne kwestie odmiennie, dlatego nie należy oceniać skutków wpłaty wyłącznie na podstawie nazwy umieszczonej przy przelewie.

Przykład: kupujący czeka na decyzję kredytową

Kupujący podpisuje umowę przedwstępną mieszkania za 650 000 zł i przekazuje sprzedającemu 30 000 zł zadatku. Zakłada, że bank bez problemu udzieli mu kredytu. Po trzech tygodniach otrzymuje jednak decyzję odmowną.

Sam fakt, że bank odmówił finansowania, nie oznacza automatycznie, że pieniądze zostaną zwrócone. Znaczenie będzie miała treść umowy oraz okoliczności konkretnego przypadku. Jeżeli strony wiedzą już na etapie negocjacji, że transakcja zależy od kredytu, warto jasno ustalić, jakie konsekwencje ma brak pozytywnej decyzji banku.

To dobry przykład sytuacji, w której prawna obsługa transakcji i spraw nieruchomościowych może rozpocząć się jeszcze przed podpisaniem aktu sprzedaży. Analiza projektu umowy przedwstępnej pozwala wychwycić ryzyka na etapie, na którym można jeszcze swobodnie negocjować jej warunki.

Umowa pisemna czy akt notarialny?

Umowa przedwstępna dotycząca nieruchomości może występować w różnej formie, ale wybór formy ma znaczenie dla możliwych później roszczeń. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania dotyczące formy umowy przyrzeczonej, uprawniona strona może w określonych sytuacjach dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przy sprzedaży nieruchomości umowa przenosząca własność wymaga aktu notarialnego. Dlatego zawarcie umowy przedwstępnej również w tej formie może zapewniać dalej idącą ochronę niż zwykły dokument podpisany przez strony. Nie oznacza to jednak, że forma notarialna jest potrzebna w każdym przypadku. Jej zasadność należy oceniać z uwzględnieniem wartości transakcji, ryzyka, czasu oczekiwania na finalizację i sytuacji stron.

Sześć rzeczy, które warto ustalić przed podpisaniem

• dokładne oznaczenie nieruchomości i jej aktualny stan prawny,
• cenę oraz sposób i terminy poszczególnych płatności,
• charakter wpłacanej kwoty – w szczególności czy jest to zadatek,
• ostateczny termin zawarcia umowy sprzedaży,
• co nastąpi, jeżeli kupujący nie uzyska kredytu albo pojawi się przeszkoda prawna,
• kiedy lokal zostanie wydany i w jakim stanie ma się znajdować.

Warto sprawdzić dokumenty przed przekazaniem pieniędzy

Umowa przedwstępna nie powinna zastępować podstawowej weryfikacji nieruchomości. Jeszcze przed wpłatą znacznej kwoty dobrze sprawdzić księgę wieczystą, podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego oraz dokumenty mające znaczenie dla planowanej transakcji. Jeżeli w księdze znajduje się hipoteka, należy ustalić sposób jej spłaty i wykreślenia. Jeżeli właścicieli jest kilku, trzeba sprawdzić, kto będzie stroną przyszłej umowy.

Najbardziej ryzykowne jest to, czego umowa nie przewiduje

Przy prawidłowo przeprowadzonej sprzedaży mieszkania większość zabezpieczeń zapisanych w umowie przedwstępnej nigdy nie zostanie wykorzystana. Nie oznacza to jednak, że są zbędne. Ich wartość ujawnia się właśnie wtedy, gdy wydarzenia zaczynają odbiegać od planu.

Zamiast ograniczać dokument do ceny, terminu i kwoty zadatku, warto zastanowić się nad kilkoma realistycznymi scenariuszami: odmową kredytu, opóźnieniem w uzyskaniu dokumentów, zmianą stanu prawnego nieruchomości czy wycofaniem się jednej ze stron. Dobra umowa przedwstępna odpowiada nie tylko na pytanie „kiedy podpisujemy akt?”, ale również „co robimy, jeżeli do jego podpisania nie dojdzie?”.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.